부동산 공인중개사 정확하게 알아보자!

공인중개사에 대해

안녕하세요 기무미지 입니다. 오늘은 공인중개사! 그 사전적인 의미와 하는일과 중개업에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

1.정의
공인중개사라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다. 즉, 특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지사 또는 국토교통부장관이 실시하는 공인중개사 자격시험에 합격하여 자격을 취득한 자를 말한다. 따라서 외국에서 시행한 시험인 경우에는 공인중개사 자격 명칭을 불문하고 이 법상의 공인 중개사로 인정하지 아니한다고 합니다. 외국에도 같은 직업이 있을 텐데, 국외에서 자격증을 취득하신 분들은 아쉽겠지만, 한국에 오셨으면 한국법을 따라야겠죠?

2. 공인중개사의 종류
공인중개사 자격을 취득한 후 공인중개사자격증을 사용하는 용도에 따라 공인 중개사의 명칭이 다음과 같이 구분될 수 있고, 이들 모두 공인중개사라는 명칭을 사용할 수 있다. 

1) 공인중개사인 개업공인중개사
저희가 알고 있는 공인중개사입니다! OO공인중개사무소, XX 부동산 등 공인중개사 자격을 취득한 후 중개사무소를 개설등록을 한 사람들을 의미합니다. 

2) 소속공인중개사 
공인중개사 자격을 취득한 후 개업공인중개사에 소속하여 그 개업공인중개사의 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하는 자를 의미합니다.

3) 공인중개사
자격증만 있다면 바로 공인 중개사입니다. 즉, 자격증만 가진 사람은 공인중개사이며, 자격증도 가지고 있고 개업까지 해야 우리가 하는 공인중개사라고 생각하시면 됩니다. 

3. 중개업
'중개업'이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 

중개업의 성립요건
1)  다른 사람의 의뢰가 있을 것
중개업이 도기 위해서는 거래당사자나 그 대리인 등 다른 사람의 중개의뢰가 있어야 한다. 다른 사람의 중개의뢰가 없다면 이는 중개계약의 부존재를 의미하므로 중개보수청구권이 발생하지 않는다. 따라서 중개를 완성하였다 하더라도 중개보수를 받을 수 없다. 중개의뢰는 성문계약일 것을 요구하지 않으므로 성문계약이건 구두계약이건 불문한다.

2) 일정한 보수를 받았을 것
중개업에 해당되기 위해서는 중개라는 용역에 대한 대가로 일정한 보수를 받아야 한다. 따라서 중개대상물에 대한 거래를 중개하였다 하더라도 보수를 받지 않았다면 공인중개사법 상의 중개업에 해당되지 아니한다. 

3) 중개를 업으로 할 것
'업으로 할 것'이라 함은 불특정 다수인을 상대로 계속적 반복적으로 중개행위를 하는 것을 말한다. 불특정 다수인을 상대로 중개행위를 하여야 하므로, 특정인을 상대로 하는 것은 업이라 할 수 없다. 또한 계속적, 반복적으로 영리 목적으로 중개가 행해져야 하므로, 우연한 기회에 1회 정도의 매매계약 등을 알선하고 중개보수를 받은 것만으로는 이 법상의 중개업을 한 것이라고 볼 수 없다. 

3. 중개업의 종류 

1) 등록한 중개업
중개사무소 개설등록을 한 후 중개업을 영위하는 것을 말한다. 중개업을 영위하고자 하는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 
2) 무등록 중개업
중개사무소 개설등록을 하지 안이하고 중개업을 영위하는 것을 말한다. 무등록자의 중개행위에 의한 거래계약의 효력은 부인되지 아니하지만, 무등록 중개업을 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다. 

헷갈리시는 분들을 위한 판례도 있는데 간단하게 판례 알아보고 가겠습니다. 아마 법원에서 정확하게 판단한 것이니 만큼 그 기준이 되지 않을까 합니다. 

알선, 중개를 업으로 하였는지의 판단기준
'중개를 업으로 한다'라 함은 계속 반복하여 영업으로 알선 중개를 하는 것을 의미한다. 그러나 알선 중개를 업으로 하였는지의 여부는 중개행위의 계속성 반복성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다. 따라서 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 중개보수를 받은 사실만으로는 알선 중개를 업으로 하는 것이라고 볼 수 없다. 

즉 1회성에 지나지 않는 것은 직업적으로 한다기보다 경험이라고 생각하셔도 무방할 듯합니다! 나쁘게 이야기하면 아르바이트라고 할까요..?

개업공인중개사란?
'개업공인중개사' 함은 이 법에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 자를 말한다. 등록증의 교부 여부나 중개업무의 영위 여부와 관계없이 중개 사무소의 개설 등록을 한 자는 모두 이 법상의 개업공인중개사에 해당한다. 

1) 법인인 개업공인중개사 (중개법인)
자본금 5천만 원 이상의 상법 상의 회사 또는 협동조합 기본법에 따른 협동조합을 설립하여 등기를 한 후 공인중개사법에 규정된 등록기준을 갖추어 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 한 법인을 말한다. 통상적으로 법인인 개업공인중개사란 중개법인인 개업공인중개사를 말한다. 

2) 공인중개사인 개업공인중개사
공인중개사법에 규정된 요건을 갖추어 중개사무소의 개설등록을 한 공인중개사를 말한다.

3) 부칙 제6조 제2항에 규정된 개업공인중개사
바로 아버지들이 이야기하시는 복덕방! 복덕방 사장님이라고 보시면 될듯합니다. 공인중개사 자격이 없는 개업공인중개사를 의미한다. 이러한 개업공인중개사는 과거 공인중개사 자격제도가 도입되기 전에 소개영업법에 따라 소개영업의 신고를 하고 중개업을 영위하였던 개업공인중개사 및 부동산중개업법이 제정된 후 공인중개사 자격이 없더라도 중개업의 허가를 받아 중개업을 영위하고 있던 자를 말한다.

이상 공인 중개사와 중개업에 대해서 알아보았습니다.

 

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