중개 대상물의 조사와 확인은 꼼꼼하게!

중개 대상물 조사는 꼼꼼하게!

 

중개 대상물 조사 확인 및 설명의 법적근거에 대해 알아보겠습니다. 

 

중인중개사법상 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개 대상물의 상태, 입지 및 권리관계 등에 대하여 당해 중개대상물의 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명하고, 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

 

개업공인중개사가 확인 설명하여야 할 사항은 다음과 같다. 

1) 중개대상물의 종류 소재지 지번, 지목 면적 용도 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
2) 벽면 및 도배의 상태 및 수도 전기 가스 소방 열공급 승강기 및 배수 등 시설물의 상태
3) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장 학교 등과의 근접성 등 입지조건과 일조 소음 진동 등 환경조건
4) 소유권 전세권 저당권 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 과한사항
5) 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
6)거래예정금액
7) 중개보수 및 시립의 금액과 그 산출내역
8) 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

중개대상물 조사 확인의 필요성

1) 중개대상물의 조사 확인활동을 통하여 파악한 사실관계 및 법률관계 사항은 중개대상물 확인 설명의 기초자료이자 중개대상물 확인 설명서 작성의 근거가 되므로 중개대상물 조사 확인이 필요하다
2) 중개 대상물을 조사 확인한 사항은 중개행위 시 고객을 설득하기 위한 자료로 활용된다. 따라서 중개대상물의 장점뿐만 아니라 단점(하자 여부)에 대한 조사 확인이 필요하다
3) 그 밖에도 개업공인중개사가 중개대상물 조사 확인활동을 성실히 수행함으로써 책임중개를 실현할 수 있을 뿐만 아니라, 중개사고의 발생을 예방 할 수 있기 때문에 중개대상물의 조사 확인이 필요하다

중개의뢰인을 통한 조사 확인

매도, 임대 의뢰를 받았을 때 및 중개 활동 과정에서 개업공인중개사가 의뢰인으로부터 중개대상 부동산에 대한 기본적인 사항, 상태 등의 정보를 얻는 방법이다. 중개대상물에 대한 가장 정확한 정보를 가지고 있는 의뢰인이 제시한 자료는 후일 중개대상물에 대한 하자가 발생한 경우 책임 소재를 명확히 밝히는 자료가 될 수 있다. 그러나 개업공인 중개사가 요구하여 수집한 자료는 신뢰도가 떨어지고 또한 의뢰인이 자료를 거짓으로 제공하였어도 현행법상 의뢰인에게 책임을 지울 수 없으므로 최종적으로는 개업공인중개사가 직접 조사 확인 하여야한다. 

개업공인중개사등의 직접조사

1. 공부를 통한 조사 확인
시 군 구청 및 읍 면 동주민센터와 같은 행정관청에 비치된 각종 공부는 그 작성목적에 따라 일정한 사항에 대해서 공적으로 증명하는 기능을 가지고 있으므로 이 공부를 통하여 중개대상물의 기본적인 사항이나 권리 관계등을 조사한다. 

1) 등기사항증명서 - 권리관계에 관한 조사의 기준
토지, 건축물 등의 권리관계에 관한 사항은 토지 및 건물등기사항증명서를 통하여 조사 확인을 한다. 각종 대장에 기재된 것과 등기사항증명서에 기재된 권리관계가 일치하지 않을 경우에는 등기사항 증명서에 기재된 사항을 기준으로 확인하여야한다. 

2) 토지대장, 건축물대장 - 사실관계에 관한 조사의 기준
중개대상물의 소재지, 지목, 면적, 구조 등 중개대상물 자체에 관한 기본적인 사항은 토지대장 임야대장 등 지적공부와 건축물대장으로 확인할 수 있다. 등기사항증명서 표제부에도 부동산표시에 관한 사항이 기재되어 있으나 토지대장, 임야대장 및 건축물대장과 일치하지 않을 경우에는 토지대장, 임야대장 및 건축물 대장을 기준으로 확인하여야 한다. 

3) 지적도 - 토지의 지형 및 경계에 관한 조사의 기준
토지의 지형 및 경계를 확인할 수 있는 공부는 지적도 임야도이다. 그 밖에도 토지의 위치파악은 지적도 임야도에 표시된 지번을 통하여 조사하는 것이 합리적이다. 지적도 임야도상 경계와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 지적도 임야도상의 경계에 의하여 중개하여야 한다. 

4)토지이용계획확인서 - 공법상 거래 규제 및 제한사항에 관한 조사의 기준
용도지역 지구 등의 지정내용과 그 지역 지구 등 안에서의 행위제한애용 등 공법상 제한에 관한 사항은 토지이용 계획확인서를 통하여 조사 확인한다.

5)가족관계등록부 - 미선년자, 법정대리인 등에 관한 조사의 기준
가족관계등록부란 가족관계 등록사항을 개인별로 입력 처리한 전산정보 자료를 말한다. 전산으로 관리되는 가족관계등록부를 통하여 개인의 가족관계, 미성년자 여부, 법정혼인의 사실, 입양사실, 혼외자인 사실 등을 확인 할 수있다. 가족관계등록부에 저장된 전산정보자료는 그 증명목적에 따라 5종류(기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 입양관계증명서, 친양자입양관계증명서)의 증명서가 발급된다. 

6) 후견등기사항증명서 - 피성년후견인, 피한정후견인 여부 조사의 기준

7) 환지예정지 지정증명원 - 환지예정지에 대한 소재지, 지목, 면적 등의 조사의 기준 

2. 현장답사를 통한 조사 확인

1) 중개대상물에 관한 기본적 사항 : 토지의 경우에는 지질 지세, 건물의 경우에는 건물의 부대시설과 건물의 방향, 구조상 기능상의 문제점 등을 공부로 확인할 수 없으므로 현장조사를 통하여 조사 확인하여야 한다. 

2) 중개대상물의 상태 : 도색, 도배 등 중개대상물의 내 외부 상태, 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 및 배수 등 시설물 상태와 입지조건 및 환경조건으로서 도로 및 대중교통수단의 연계성, 시장 학교 등과의 근접성 등 입지조건 및 일조 소음 진동 등 환경조건 등도 공부로는 확인 할 수 없으므로 현장조사를 통하여 조사 확인하여야 한다.