<부동산 공법> 정비 사업조합 설립의 절차는?

안녕하세요 기무미지 입니다. 오늘은 정비사업 설립의 절차와 의의를 알아보도록 하겠습니다.
조합을 설립하기 위해선 당연히 조합설립추진위원회를 둬야겠죠? 조합설립 추진위원회 설립 후 정관작성과 동의가 있으면 정비사업조합이 성립하게 됩니다. 이때 조합원의 자격은 재개발 사업에는 토지등 소유자이며, 재건축사업 또한 토지등소유자 이지만 조합설립에 동의한 자에 한정한다고 볼 수 있습니다.

1.조합설립추진위원회

1)추진위원회의 구성

조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정 고시 후 다음의 사항에 대하여 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진 위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장 군수등의 승인을 받아야 한다. 또한 추진 위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기전에 시장군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우네는 그러하지 아니하다.

2. 추진위원회의 기능
추진위원회는 다음 5가지 업무를 수행할 수 있습니다
1. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
2. 설계자의 선정 및 변경
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합설립인가를 받기 위한 준비 업무
5. 그 밖에 조합설립을 추진하기 위하여 대통ㄹ령열으로 정하는 업무.

정비사업전문관리업자의 선정
추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하려는 경우에는 추진위원회 승인을 받은 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 선정하여야 합니다.

창립 총회 개최의무
창립총회의 개최 : 추친위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다.
창립총회의 총지 : 추친위원회는 창립총회를 14일 전까지 회의, 안건, 일시, 장소, 참석자격 및 구비사항을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송 통지하여야 합니다.

창립총회의 소집 : 창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구를 추진위원회 위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집 할 수 있다. 창립총회의 업무로는 조합정관의 확정, 조합임원의 선임, 대의원의 선임, 그 밖에 필요한 사항으로 위에 따라 사전에 통지한 사항 또한 마찬가지이다.

창립총회의 의사결정 : 창립총회의 의사결정은 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 확정된 정관에서 정하는 바에따라 선출한다.

다음으로 추진위원회의 조직 및 운영은 어떻게 하는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 조직 - 추진위원회는 추진위원회를 대표하는 추진위원장 1명과 감사를 두어야 한다.
2. 운영규정 - 국토교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음의 사항을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 고시하여야합니다. 그 다음 추진위원의 선임방법 및 변경 추진위원의 권리 의무, 추진위원회의 업무범위, 추진위원회 운영방법, 토지등소유자의 운영경비 납부, 추진위원회 운영자금의 차입, 그 밖에 추진위원회의 운영에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 있습니다.

조합의 설립인가

1.조합 설립의 의무
시장군수등 토지주택사업등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여햐 한다. 다만, 토지등 소유자가 재개발 사업을 시행하려는 경우네는 그러하지 아니하다.

재개발사업의 동의요건
재개발사업의 추진 위원회가 조합을 설립하려면 토지등 소유자의 4분의 3이상 및 토지 면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음의 사항을 첨부하여 시장 군수등의 인가를 받아야한다.

재건축 사업의 동의요건
1. 재건축사업의 추진위원회의가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 받아 정관등을 첨부하여 시장 군수등의 인가를 받아야 한다.
2. 주택단지가 아닌 지역이 정비 구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야한다.
3. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야한다.

변경에 대한 동의요건

설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 정관 등을 첨부하여 시장 군수등의 인가를 받아야한다. 다만, 대통령령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장, 군수등에게 신고하고 변경 할 수 있다. 그 사항을 다음과 같습니다.


<변경이 가능한 사항>
착오 오기 또는 누락임이 명백한 사항
조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 성명 및 주소
토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우 조합원의 교체 또는 신규가입
조합임원 또는 대의원의 변경
건설되는 건축물의 설계 개요의 변경 등이 있습니다.