<부동산 공법> 재개발 재건축 아직도 헷갈린다면?

정비사업은 주거 환경 개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 말하며, 각 정비 사업의 시행방법은 다음과 같습니다.

즉 우리가 살고 있는 지역을 더욱 좋은곳으로 탈바꿈시키기 위한 모든것들이 정비 사업이라고 생각하시면 됩니다.

 

1. 주거환경 개선사업

주거환경개선사업은 다음에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법으로 합니다.

1) 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동 이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 보전 정비하거나 개량하는 방법 (현지개량방법)

2) 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등 소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외에 자에게 공급하는 방법 (수용방법)

3) 사업시행자가 환지로 공급하는 방법 (환지방법)

4) 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대 시설 복리시설을 건설하여 공급하는 방법 (관리처분방법)

 

재개발사업 

재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 한다. 

 

재건축사업

재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분 계획에 따라 주택, 부대시설 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 다만, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로써 정비구역으로 보는 사업에 한정합니다. 

 

그렇다면 이런 정비사업 등의 시행자는 누가 있을까요?

 

1. 주거환경개선사업의 시행자 - 시장, 군수 등, 토지주택공사, 공익법인

주거환경개선사업은 시장, 군수 등이 직접시행하되, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 정비계획입안을 위한 공람공고일 현재 토지등 소유자의 과반수의 동의를 받아야한다. 

 

2) 제 23조 제 1항 제2호부터 제 4호까지의 규정에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장 군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다. 

 

3) 2)에 따라 시행하려는 경우에는 정비 계획 입안을 위한 공람,공고일 현재 해당 정비예정구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자 세대수의 과반수의 동의를 각각 받아야한다. 

 

다만, 세입자의 세대수가 토지등 소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우네는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다. 

 

4) 시장 군수등은 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 건축물이 붕괴할 우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 위 1) 및 3)에도 불구하고 토지등소유자 및 세입자의 동의 없이 자신이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 

 

재개발 사업의 시행자 - 조합 또는 토지등 소유자 (20인 미만)

 

재개발 사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행 할 수 있다. 

1) 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장 군수등, 토지주택공사등 건설업자 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘자와 시행하는 방법

2) 토지등 소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등 소유자가 시행하거나 과반수의 동의를 받아 시장 군수등 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법이 있다. 

 

3. 재건축사업의 시행자 - 조합

재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장, 군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다. 

 

4. 재개발사업, 재건축사업의 공공시행자 

 

1) 시장, 군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 

천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 또는 시설물의 아전 및 유지관리에 관한 특별법에 따른 사용제한 사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 

 

2) 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년이내 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때 (재건축사업의 경우는 제외)

 

3) 추진위원회가 시장 군수등의 승인을 받은 날부터 3년이내 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한때

 

4) 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의 계획 및 이용에 관한 벌률에 따른 도시 군계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 

 

5) 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

 

6) 사업시행 계획인가가 취소된때 

 

해당정비구역의 국공유지 면적 또는 국공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등 소유자의 과반수가 시장군수등 또는 토지주택공사등을 사업 시행자로 지정하는 것에 동의 하는때. 

 

해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지 소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장 군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청 하는때. 이 경우 토지등 소유자가 정비계획의 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등 소유자의 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 이상입니다.