<공인 중개사법> 우리 집은 얼마? 중개보수 아직도 헷갈린다면

안녕하세요! 기무미지 입니다. 오늘은 배워도 계속 헷갈리는 부동산 중개 보수에 대해서 알려드리려고 합니다. 먼저 중개 보수란 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 거래 당사자 간의 부동산에 대한 거래계약을 체결시킨 것에 대한 반대급부로서 중개완성의 대가를 말한다. 이러한 중개보수는 중개계약 체결 시에 그 지급에 관한 약정을 하지 않았더라도 중개가 완성되면 받을 수 있다. 

 

부동산 중개보수

중개 보수에 대한 판례!

간단한 사례가 있는데 알아보시죠! 개업공인중개사는 상인의 자격을 갖는 것으로, 개업공인중개사의 중개보수는 상인의 자격으로 당연히 존재하는 상인의 보수로 인정되므로, 중개 계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개보수 청구권은 인정된다. 

중개보수의 범위
중개보수는 거래금액에 소정의 요율을 곱하여 산출한 금액을 중개보수로 받되, 한도액이 있는 경우에는 한도액의 범위 안에서 실제 산출된 금액을 중개의 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. 또한 개업공인중개사는 소정의 중개보수 이외에 부가가치세법 규정에 따라 부가가치세를 별도로 받을 수 있다. 중개 보수의 한도규정은 중개 보수 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대하여는 사법상 효력을 제한함으로써 국민의 생활의 편익을 증진하고자 함에 그 목적이 있으므로 그 한도액을 초과하는 부분은 무효이다. 

 

주택 중개보수 상한 요율

주택 중개보수 상한 요율

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업 공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야한다. 분사무소에서 중개를 완성시킨 경우에는 분사무소의 소재지를 관할하는 시도조례로 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야한다. 

주택 외의 중개대상물 (토지, 상가 등)
주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 중개보수는 국토교통부령으로 정한다. 
주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음의 구분에 따른다. 

1. 주거용 오피스텔로써 다음의 요건을 모두 갖춘 경우 
매매 교환은 1천분의 5, 임대차 등은 1천분의 4의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 전용면적이 85 제곱미터 이하일것, 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕 시설 (전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다) 을 갖출 것. 

주택 외의 중개 대상물은 중개보수에 관하여는 시도의 조례를 적용하는 것이 아니므로 주택 외의 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다르건, 분사무소에서 중개를 완성시킨 경우이건 불문하고 위의 경우에는 거래금액의 1천분의 9 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 거래 당사자 쌍방으로부터 각각 받는다. 

또한 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 국토교통부 령에서 규정된 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개 보수의 상한요율을 중개 보수 실비의 요율 및 한도액 표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니된다. 

*복합건물
건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 중개보수 요율을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 주택 외의 중개보수 요율을 적용한다. 

중개보수의 계산상법
중개보수는 거래금액에 소정의 요율을 곱하여 산출한 금액을 거래당사자로 부터 각각 받되, 한도액이 있는 경우에는 한도액 범위 안에서 실제 산출된 금액을 거래 당사자 쌍방으로부터 받는다. 

1. 매매
매매계약은 매매대금이 거래금액이 된다. 분양권 전매를 중개한 경우의 거래금액은 이미 납입한 금액을 거래금액으로 하지만, 다만 프리미엄까지 중개한 경우에는 이미 납입한 금액에 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 

2. 매매계약을 포함한 점유개정
동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일한 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. 

3. 전세 및 임대차
전세인 경우에는 전세금이 거래금액이 된다 

임대차의 경우는 임대차 보증금액을 거래금액으로 한다. 다만, 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 그러나 이와 같이 산정하여 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 

영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 거래 금액에 포함하지 않으며, 권리금을 수수하도록 중개한 것은 이 법상의 중개행위에 해당하지 아니한다. 

분양권 전매한 경우 기납입금액과 프리미엄을 합산한 금액을 기준 금액으로 하여 중개보수를 산출하여야한다. 

4. 교환 
교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다. 

( 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임에서 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 하며, 합산한 금액이 5천만원인 경우 70으로 다시 환산하여야 한다. )

중개보수의 지급시기

중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개 대상물의 거래대금 지급이 완료되는 날로 한다. 

이상 오늘은 중개보수에 대해 알아 보았습니다. 헷갈리는 내용이 있으면 언제든지 댓글 달아주세용! 감사합니다!
다음에는 실비에 대해 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

2022.12.19 - [꼭 알아야 법상식/부동산 법상식] - <부동산 공법> 정비 사업조합 설립의 절차는?

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