< 부동산 공법 > 도시 개발 구역의 정의 어렵지 않아요!

<도시 개발법>
안녕하세요 모든 물주의 최고봉. 건물주가 되기 위해 꼭 알아야 공법의 내용을 알려주는 미지의 세계 김미지입니다. 도시계발계획의 수립 시기에 대해 알아보겠습니다.원칙은 도시개발구역  지정전이며, 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시 개발사업의 계획을 수립하여야합니다.  하지만, 예외로 도시개발 구역 지정 후에 개발 계획을 수립할 수도 있는데요. 몇가지 사항이 해당이 됩니다.

1. 자연녹지지역
2. 생산녹지지역
3. 도시지역 외의 지역
4. 국토교통부장관이 국가 균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의 하여 도시 개발 구역으로 지정하려는 지역
5. 해당 도시 개발 구역에 포함되는 주거지역 상업지역 고업지역의 면적합계가 전체 도시 개발 구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역을 이야기하고 있습니다.

계발 계획의 공모
지정권자는 창의적이고 효육적인 도시개발사업을 추진하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 개발계획안의 응모자가 자격 오건을 갖춘 자인 경우에는 해당 응모자를 우선하여 시행자로 지정할 수 있다고 합니다. 

개발계획의 변경
지정권자는 직접 또는 관계 중앙행정 기관의 장 또는 시장 군수 구청장 또는 도시개발 사업의 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경 할 수 있습니다.  

이 계획의 동의자 수의 산정 방법을 알아보겠습니다.
동의자 수의 산정방법은 다음과 같습니다. 
1. 도시 개발구역의 토지 면적을 산정하는 경우 - 국공유지를 포함하여 산정할것
2. 1필지의 토지소유권을 여럿이 공유하는경우- 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1인을 해당 토지의 소유자로 볼것. (다만, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분 소유자는 각각을 토지소유자 1인으로 본다.)
3. 1인이 둘 이상의 필지의 토지를 단독으로 소유하는 경우- 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지소유자로 볼것.
4. 공람 공고일 후에 집합건물의 소유 및 관리에 대한 법률에 따른 구분소유권을 분할하게 되어토지 소유자의 수가 증가하게 된 경우 - 공람, 공고일의 전의 토지소유자의 수를 기준으로 산정하고, 증가된 토지소유자의 수는 토지소유자 총수에 추가 산입하지 말아야한다.
5. 둘 이상의 필지의 토지를 소유한 공유자가 동일한경우 - 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지 소유자로 봐야한다.
6. 도시개발구역의 지정이 제안되기 전에 또는 도시 개발구역에 대한 도시개발사업의 계획의 변경을 요청받기 전에 동의를 철회하는 사람이 있는 경우- 그 사람은 동의자 수에서 제외할것.
7. 도시개발구역의 지정이 제안된 후부터 개발계획이 수립되기 전까지의 사이에 토지 소유자가 변경된 경우 또는 개발 계획의 변경을 요청 받은후부터 개발계획이 변경되기 전까지의 사이에 토지 소유자가 변경된 경우기존 토지 소유자의 동의서를 기준으로 해야된다. 

개발계획의 수립기준은 
국토의 계획 및 이용에 대한 법률에 따른 광역도시계획이나 도시군 기본계획이 수립되어 있는 지역에 대해여 개발계획을 수립하려면 개발계획의 내용이 해당 광역도시계획이나 도시  군기본계획에 들어 맞도록 하여야 합니다. 

복합기능의 도시 
330만m2 이상의 도시개발구역에 관한 개발계획을 수립할때에는 해당 구역에서 주거, 생산, 교육, 유통, 위락 등의 기능이 서로 조화를 이루도록 노력하여야 합니다. 노력하지 않으면 안되겠죠~?

개발계획의 작성기준은 누가 정하는 걸까요?
바로 국장! 국토교통부장관님 께서 직접 정한다고 하십니다!

도시 개발 구역의 지정!

원칙은 시도지사 또는 대도시 시장님이 정합니다. 
대도시장은 약 50만이상 되는 도시의 장이라고 보시면 됩니다!  다음의 어느 하나에 해당하는 자는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시 개발구역을 지정할 수 있습니다! 도시 개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시 광역시 도 특별자치도 또는 지방자치법에 따른 서울 특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시도 지사 또는 대도시장이 협의하여 도시 개발 구역을 지정 할 자를 정합니다.

하지만 국장은 다음의 어느 하나에 해당하면 도시개발구역을 지정할 수도 있습니다.
도시개발구역의 지정권자는 도시개발사업의 효율적인 추진과 도시의 경관보호를 위해 필요하다고 인정하는 경우 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있습니다. 

도시 개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할 할 수 있는 경우는 지정권자가 도시 개발사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우로써 분할 후 각 사업시행지구의 면적이 각각 1만m2 이상인 경우로 합니다. 

도시개발구역의 지정요청

시장 또는 군수 또는 구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시 , 도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있습니다. 시장군수 또는 구청장이 특별시장 광역시장 도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청하려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 시 군 구 도시계획 위원회에 자문을 한 후 국토교통부령으로 정하는 서류를 특별시장 광역시장 도지사에게 제출하여야 합니다. 다만, 지구단위계획구역에서 이미 결정된 지구단위계획에 따라 도시개발사업을 시행하기 위해 도시개발 구역의 지정을 요청하는 경우에는 시 군구 도시계획위원회에 자문을 하지 아니 할 수 있습니다.