부동산 공매에 들어보셨나요? 공매의 의의와 매수신청대리인에 대해서!

공매의 의의와 매수신청 대리인

공매의 의의에 대해 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

1) 넓은 의미에서의 공매란 법률의 규정에 의하여 공적인 기관에서 강제적으로 행해지는 매매를 말하고, 좁은 의미로는 국세징수법에 의하여 국세 지방세를 체납한 체납자의 재산을 압류하여 공개 매각하는 처분을 말한다. 현재 공매는 대부분 한국성업공사에서 개칭한 한국자산관리공사가 맡고 있다. 공매는 한국자산관리공사 외에도 국가 지방자치단체 등도 직접 시행 할 수 있다. 한국자산관리공사가 관리하는 부동산매각과 관련하여 일반인을 상대로 직접 처리하는 경우는 크게 비업무용부동산공매 (이를 '수탁부동산공매'라고도 한다.), 유입부동산공매, 압류부동산 공매 등으로 나눌 수가 있다.

 

2) 한국자산관리공사에서 시행하는 공매는 경매와 달리 전자입찰 방식으로 시행된다. 따라서 공매물건의 정보수집 및 기타 공매입찰을 위해서는 한국 자산관리공사의 홈페이지에 접속하여 인터넷상으로 참가하여야 한다.

 

한국자산관리공사의 공매의 종류

 

1)비업무용부동산공매 (수탁부동산공매)

비업무용부동산공매란 금융기관이 채권정리를 위하여 법원경매과정에서 담보물을 경락받아 취득한 비업무용 부동산으로서, 한국자산관리공사가 이들 기관의 대리인으로서 일반인에게 매각하는 공매이다. 

 

비업무용부동산공매는 다음과 같은 특징이 있다.

• 매수인이 소유권이전등기를 마쳐야 소유권을 취득한다.
• 한국자산관리공사의 승인을 받는다면 일정 매수대금을 납부하고 할부구입도 가능하며, 중도에 매수자 변경이 가능하다.
• 유찰된 경우 다음 차수의 입찰시간까지 앞 공매에서 팔리지 않은 조건으로 수의 계약을 할 수 있다. 
• 주택 공장의 경우 한국자산괄리공사의 승인을 받는다면 대금의 3분의 1이상만 납부하고도 입주가 가능하다.
• 명도책임이 소유자인 금융기관 또는 한국자산관리공사에 있다.
• 토지거래허가지역에 위치한 부동산이라도 세 번 이상 유찰된 경우에는 토지거래허가가 면제된다. 

압류부동산공매

 

압류부동산공매는 세무서나 구청 등이 국세 지방세를 체납했을 경우 체납자의 재산을 압류하여 한국자산과리공사에 매각처분을 의뢰한 것이다. 명칭만 공매일 뿐 그 특징 및 성격은 경매와 거의 동일하며, 그 특징은 다음과 같다.

• 매수인이 대금을 완납하면 매각의 목적인 소유권을 취득한다.
• 입찰참가자의 권리분석이 복잡하다.
• 대금의 분할납부가 인정되지 않으므로 낙찰자는 매각대금을 일시에 납부하여야 한다.
• 명도책임이 매수인에게 있다.
• 토지거래허가의무가 면제된다. 

매수신청대리인 등록의 규칙에 대해 알아보독 하겠습니다.

 

개업공인중개사는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다. 개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰 신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감을 받아야 한다. 다만, 법 부칙 제 6조 제 2항에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 경매 및 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선고 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 없다. 이에 따라 법인인 개업공인중개사 및 공인중개사인 개업공인중개사는 경매대상 부동산에 대하여 매수신청대리인 등록을 할 수 있게 되었다. 

 

매수 신청대리인 등록에 관한 대법원규칙의 제정목적

 

매수신청대리인등록규칙은 공인중개사법이 대법원규칙에 위임한 개업공인중개사의 매수신청대리인 등록 및 감독에 관한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 

 

매수신청대리인 등록

 

1. 매수신청대리인 등록신청자

 

등록신청 가능자

법인인 개업공인중개사 및 공인중개사인 개업공인중개사는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 매수신청대리인 등록을 신청할 수 있다. 다만, 법 부칙 제 6조 제 2항에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한것으로 보는 자는 경매 및 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 없다. 

 

2. 매수신청대리인 등록의 결격사유에 대해서도 알아보겠습니다

• 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자 (단, 중개업의 폐업신고에 의한 등록취소는 제외한다.)
• 민사집행법 제 108조 제 4호에 해당하는 자 (민사집행절차에서의 매각에 관하여 유죄판결을 받고 2년이 지나지 아니한 자 )
• 매수신청대리업무정지 처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자 
• 매수신청대리업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자 
• 위의 각 사유중 어느 하나에 해당하는 자가 사원 또는 임원으로 있는 법인인 개업 공인중개사 

매수신청대리인 등록기관

경매물건에 대한 매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다.

 

매수신청대리인의 등록요건

 

매수신청대리업을 영위하기 위하여 별도의 사무소를 둘 의무가 없으므로 중개사무소에서 매수신청대리업을 하여도 된다. 공인중개사의 매수신청 대리인으로 등록하기 위한 요건은 다음과 같다. 

• 공인중개사인 개업공인중개사이거나 법인인 개업공인중개사일 것 
• 부동산경매에 관한 실무교육을 이수하였을것
• 보증보험 또는 공제에 가입하였거나 공탁을 하였을것. 

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