부동산 실명법과 명의 신탁에 대해 알려드리겠습니다.

부동산 실명법과 명의 신탁에 대해서

1. 소유권 보존 등기 신청의무

 

보존 등기가 가능한 상태에서 매매한 경우

 

소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권보존등기를 신청 할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 매매계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 매도인이 먼저 소유권 보존 등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우네는 그러하지 아니하다.

 

보존등기가 불가능한 상태에서 매매한 경우

 

소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권보존등기를 신청 할 수 없는 상태에서 매매계약을 체결한 경우에는 소유권보존등기를 신청 할 수 있게 된 날부터 60일이내에 소유권 보존등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

2. 소유권이전 등기 신청의무

 

쌍무계약

 

계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약의 경우에는 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

편무계약

 

계약당사자는 일방만이 채무를 부담하는 계약의 경우에는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제되거나 무료인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

3. 미등기 전매 신의 등기 신청의무

 

1) 이전 등기를 할 수 있는 상태에서 전매한 경우

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기가 가능하게 된 후 그 부동산에 대하여 다시 제 3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제 3자와의 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다

 

2) 이전등기를 할 수 없는 상태에세 전매한 경우

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기가 가능하게 된 날이 도래하기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제 3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

4. 제재 

 

1) 등기 신청의무자가 상당한 사유 없이 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 지방세법상의 과세표준에 부동산 취득 표준세율 (조례로 세율을 달리 정하는 경우네는 그 세율)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 주거용하여 산출한 금액 (중과세에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2) 탈세 탈법을 목적으로 미등기 전매를 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 처한다.

 

3자간 등기 명의 신탁 (중간생략형 명의신탁)

 

명의신탁자가 원소유자 (매도인)으로부터 부동산을 매수하면서 명의 신탁약정에 기초하여 명의 수탁자의 명의를 빌어 이전등기를 하는 형태를 말한다.

 

효력

 

1. 명의신탁약정 및 수탁자로의 소유권이전등기는 무효이므로, 소유권은 원소유자인 매도인에게 귀속된다.

 

2. 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 이전등기를 청구할 수 없으며, 또한 신탁자는 원소유자에 대하여 매매대금의 반환을 청구할 수 없다. 다만, 원소유자와 명의신탁자 간의 매매계약은 유효하므로 시탁자는 원소유자를 대위하여 수탁자 명의의 이전등기말소를 청구한 후 원소유자를 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 물론, 이 과정에서 명의신탁사실이 밝혀지게 되어 신탁자 수탁자 모두 형사처벌의 대상이 된다. 

 

3.수탁자가 부동산을 제 3자에게 처분하면 제 3자는 선의 악의를 불문하고 유효하게 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이 경우 신탁자는 제 3자에게 권리를 주장할 수 없다. 다만, 수탁자에게 부당이득 반환청구권을 행사할 수 있다. 하지만 최근 판례에 의하면 횡령죄를 성립하지 않는다.

 

4. 제 3자가 수탁자의 배임행위(매도행위를 말한다)에 적극가담함으로써 반사회적 법률행위에 해당하는 경우 수탁자와 제 3자 간의 매매계약은 무효이고, 무효인 제 2매매계약을 원인으로 제 3자 앞으로 경료된 소유권이전등기도 무효이다. 

 

계약 명의 신탁 (위임형 명의신탁)

계약명의신탁이란 명의신탁자로부터 매매자금을 제공받은 명의수탁자와 직접 매매계약 등을 체결하여 명의수탁자에게 등기를 이전하여 주는 형태를 말한다. 

 

효력

• 명의신탁자와 명의 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이나, 매도인에게서 수탁자로의 이전등기는 유효하다. 
• 명의신탁자는 명의 수탁자에게 명의신탁약정을 이유로 해서는 부동산의 반환이나 소유권이전등기를 청구할 수 없으므로, 수탁자는 완전히 유효한 소유권을 취득한다. 
• 명의수탁자가 부동산을 제 3자에게 처분하면 제 3자는 선의 악의를 불문하고 유효하게 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이 경우 신탁자는 제 3자에게 권리를 주장할 수 없고, 수탁자에게 횡령죄를 물을 수도 없다. 다만, 수탁자에게 부당이득금반환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다. 물론, 이 과정에서 명의신탁사실이 밝혀지게 되어 신탁자와 수탁자는 형서처벌의 대상이 된다. 

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