부동산 법원 경매와 권리 분석에 대해서 간단하게 알려드릴게요!

부동산 법원 경매와 권리 분석에 대해서

법원 경매란 어떤걸까요?

 

일반적으로 경매하 함은 매도인이 다수의 매수희망자에게 매수의 청약을 하게하고, 그 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 이야기하합니다.

 

경매진행의 근거법률이 있나요?

 

법원경매는 민사집행법에 근거하여 진행된다. 

 

경매진행방식

 

매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰방식, 입찰기간 내에 입찰하게하여 매각기일에 개찰하는 기간 입찰 방식, 매각기일에 하는 가격을 호창하여 매수인을 정하는 호가경매방식 세 가지 방식이 있다. 이 세가지 방식중에서 집행법원이 직권으로 그 방식을 정할 수 있다. 

 

미등기건물도 강제 집행가능

미등기건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으니 사용승인을 받지 않아 보존 등기를 마치지 못하는 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행밥버에 의한 강제집행을 가능하게 하였다.

 

1기일 2회 입찰제 가능

종전에는 동일 물건에 대해 하루 한번 입찰을 실시하여 유찰되면 약 1개월후에 새매각(최저입찰가의 20% 저감)을 실시하였으나, 민사집행법에서는 입찰기일에 유찰될 경우 같은 날 오후 2회 입찰 (최저입찰자의 저감없음)을 실시하여 신속한 환가절차로 채권자는 권리구제를 신속하게 받을 수 있고, 채무자는 이자부담과 경매비용의 증가를 방지할 수 있게 하였다.

 

기간입찰제 실시가능

현행 기일입찰제 이외에도 또 다른 입찰방법으로 일정한 기간을 정한 입찰 기간 내에 입찰하게 하여 입찰기간 종료 후 경매기일에 개찰하여 경락자를 결정하도록 함으로써 원격지 거주자 등도 경매참여가 용이해지는 등 국민들의 적극적인 매수유도를 꾀하였다. 입찰방식의 선택은 각 집행법원이 할 수 있으므로 각 법원마다 입찰방법이 달라질 수 있다.

 

입찰보증금의 인하

종전에는 참여자가 써낸 응찰자의 10%의 해당 금액을 입찰 보증금으로 내야 하였으나, 민사집행법에서는 개인별 응찰자게 관계없이 최저매각가의 10%를 내면 되며, 보증금은 현금이나 자기앞수표뿐만 아니라 은행이 보증한 지급보증위탁계약서도 가능하게 하여 현금부담을 줄여줌으로써 서민의 참여 확대를 꾀하였다.

 

항고남용의 방지

낙찰허가결정에 대하여 항고를 제기하는 모든 항고인에게 항고 시 낙찰대금의 10%에 해다하는 보증금을 공탁하도록 하고, 항고가 기각되면 보증금을 몰수하도록 함으로써 채무자, 소유자 등의 무분별한 항고의 남용을 방지하여 집행절차를 신속하게 하였다.

 

낙찰대금지급기한제

종전에는 대금지급기일에 낙찰대금을 납입하도록 하였으나, 민사집행법에서는 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지금기한을 정하여 주고 낙찰자는 그 대금지급기한 내에 낙찰대금을 지급하도록 함으로써 신속하게 낙찰부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 하여 경매가 취소되는 등 불이익의 가능성이 중어들게 하고 낙찰자의 지위를 안정시켰다. 

 

법원경매의 종류

 

1) 강제경매 (집행권원에 기한 경매)

 

강제경매란 임차인, 가압류권자 등 채권자가 임대인, 채무자 등 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제 집행 절차 중의 하나이다. 이는 채무자의 일반재산에 대한 집행으로서, 예경되지 않은 경매이다. 강제경매는 인적 책임의 성질이 강하다. 강제경매신처이을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 한다. 집행권원이란 일정한 사법상의 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 도시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 집행권원이 될 수 있는 것은 다음과 같다

 

• 확정된 이행판결
• 가집행선고부 판결
• 확정된 지급명령
• 이행집행권이 부여된 각종 조서 (화해조서 조정조서 처구인낙조서)
• 강제집행의 허락을 기재한 공증된 금전채권문서

임의경매 (담보권 실행을 위한 경매)

 

담보권 실행을 위한 경매란 채무자가 채무를 이행하지 아니한 경우에 저당권 등 담보물권을 가진 자가 담보권에 의하여 실행하는 경매이다. 이는 채무자의 특정재산에 대한 강제집행으로 이른바 예견된 경매이며, 물적 책임의 성질이 강하다. 경매 신청을 함에는 집행권원은 요하지 않지만 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여야한다. 

 

경매 참가 전의 권리분석

 

권리분석이란?

권리분석이란 경매가 종결 되었을 때 경매 목적물에 부과된 권리 중에서 매수인이 인수하여야 할 권리가 있는지 여부를 판별하는 것을 말한다. 

 

경매 종결 시 무조건 매수인이 인수해야 하는 권리

 

경매개시결정의 등기가 되기 전에 점유를 개시한 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 설정순서와 상관없이 매수인이 인수한다. 유치권자는 경락대금에서 우선변제권을 받을 권리가 없다. 따라서 매수인이 뮤치권을 소멸시키기 위해서는 매수인은 경락대금 외에 추가로 유치권자의 채권금액을 유치권자에게 지급하여야 한다. 

 

경매 종결 시 무조건 소멸되는 권리

 

• 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 경매신청기입등기, 압류는 경매가 종결되면 설정순서와 상관없이 무조건 소멸한다. 이들을 말소권리라고 하며, 이들 중 가장 선순위권리가 말소기준권리가 된다. 
• 경매부동산에 여러 개의 기준권리가 설정되어 있다면 그 중에서 가장 먼저 설정된 기준권리를 말소기준권리라고 한다.
• 말소기준권리보다 나중에 설정된 용익물권 등은 말소기준권리와 함께 소멸하므로 매수인이 인수하지 아니하며, 말소기준권리보다 먼저 설정된 용익물권 등은 매수인이 인수하여야 한다.
• 소멸되는 권리들은 배당순서에 따라 매각대금에서 배당받는다. 

2023.01.18 - [꼭 알아야 법상식/부동산 법상식] - 부동산 농지의 소유와 그 이유, 알고 계시나요?

2023.01.02 - [꼭 알아야 법상식/부동산 법상식] - 중개 대상물의 조사와 확인은 꼼꼼하게!

중개 대상물의 조사와 확인은 꼼꼼하게!

부동산 농지의 소유와 그 이유, 알고 계시나요?