부동산 경매 절차에 대해 알아볼게요! 부동산 권리분석 부터 해야합니다.

부동산 경매 절차 권리부터부터!

어떤 권리를 분석하면 되나요? 권리분석에 대한 내용을 알아보겠습니다. 
경매부동산에 설정된 권리들을 설정순서대로 나열합니다. 
말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 매수인이 인수해야 하고, 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 말소기준권리와 함께 소멸된다. 다만, 경매개시결정의 등기가 되기전에 점유를 개시한 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 말소기준권리보다 먼저 설정되었던 나중에 설정되었건 무조건 낙찰자가 인수하여야 한다. 

다음의 권리들은 경매가 종결되면 소멸된다.

저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 경매신청기입등기, 압류는 순위에 관계없이 매각으로 무조건 소멸한다. 
말소기준권리보다 뒤에 설정된  권리 (지상권, 지역권, 정세권, 환매등기, 등기한 임차권, 대항요건을 갖춘 임차권 보전 가등기 가처분 환매등기)는 말소기준권리와 함께 소멸한다.
말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권 및 대항력 있는 임차권이라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 매각으로 인하여 소멸한다. 

기일입찰에서의 경매 진행철자

1. 경매신청 및 결매결정 등기촉탁
2. 배당요구의 종기 결정 공고
3. 법원의 매각준비
4.매각 및 결정기일의 공고
5. 매각실시
6. 매각 허가 불허가 결정
7. 대금나부
8. 배당 및 소유권이전등기
9. 인도명령
10. 명도소송

1) 채권자의 경매신청

채무자가 채무를 변제하기 아니한 경우 채권자가 부동산이 소재하는 관할 법원에 경매를 신청한다. 경매를 신청하는 채권자는 경매신청서와 집행권원 등 문서를 첨부하여야 한다. 또한 일정 비용을 예납하여야 한다.

채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁함과 함께 경매개시 결정 정본은 채무자에게 송달하게 된다. 채무자에게 경매개시 결정 사실을 통지하지 아니한 매각효력은 없다. 그밖에 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여도 경매사실을 통지한다. 

등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입한 뒤 그 등기사항 증명서를 법원에 보내야 한다. 
(경매목적부동산의 등기사항증명서에 경매신청의 기입등기가 되거나 채무자에게 경매개시결정이 송달되면 압류의 효력이 발생한다. 압류의 효력은 경매가 진행 중인 동안 유지되고, 경매가 진행되어 매수인이 대금을 완납하거나 경매신청이 중도에 취하되면 소멸한다.)

2) 법원의 배당요구종기 결정 및 공고

배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정하여 공고하여야 한다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하여야 한다. 

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 아니한 경우에는 선순위채권자라 하더라도 경매절차에 참가할 수 없으며, 자기보다 후순위 채권자 임에도 배당을 받은자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않는다. 

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자는 다음과 같다. 

경매신청 채권자

 

경매개시결정등기 전에 등기한 권리자로서 매각으로 인하여 소멸되는 권리자 (저당권, 근저당권, 전세권 등 담보권자 및 등기된 임차권자 등)
경매개시결정등기 전에 가압류한 채권자
체납처분에 의한 압류등기권자

배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 채권자는 다음과 같다 

집행군원(집행력 있는 정본)에 기한 채권자
우선변제 또는 최우선변제청구권이 있지만 등기하지 아니한 임차권자
경매개시졀정등기 후에 가압류한 채권자

3) 법원 매각의 준비

1. 현황조사
집행법원은 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 집행관에게 조사를 명하고, 명을 받은 집행관은 현환조사서를 작성하여 보고한다. 

2. 가격평가
집행법원은 감정인에게 부동산의 평가를 명하고, 명을 받은 감정인은 감정평가서를 작성하여 보고한다. 법원은 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.

3. 매각명세 확인
집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 확인하여 입찰물건명세서를 작성한다. 

4) 매각 및 매각결정기일의 지정 공고 통지 

집행법원은 현황조사, 최저 매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 입찰명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하고 공고한다. 공고는 매각일시, 매각물건의 종류 및 면적, 최저 매각금액, 매각장소(집행법원의 명칭 및 매각법정 호수) 등을 관보 공보 또는 신문 게재, 법원게시판, 전자통신매체를 이용하여 한다. 

최초의 매각기일을 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 한다. 

집행법원은 매각 기일을 지정함과 동시에 직원으로 매각결정 기일을 정하여 공고한다. 매각결정기일은 매각기일로부터 7일 이내로 정하게 된다. 

 

이상 부동산 경매 권리분석 및 법원의 매각 준비, 매각 및 매각 결정기일의  지정 공고 통지에 대해 알아봤습니다. 다음에는 매각의 실시부터 다음의 결정에 대해 알아보도록 하겠습니다. 감사합니다. 

 

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