부동산 등기 특별조치법 들어보셨나요? 검인제도에 대해 (매매, 교환, 증여 계약에 관하여)

부동산 특별조치법 들어보셨나요?

1. 소유권 보존 등기 신청의무

 

보존 등기가 가능한 상태에서 매매한 경우

 

소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권보존등기를 신청 할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 매매계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 매도인이 먼저 소유권 보존 등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우네는 그러하지 아니하다.

 

보존등기가 불가능한 상태에서 매매한 경우

 

소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권보존등기를 신청 할 수 없는 상태에서 매매계약을 체결한 경우에는 소유권보존등기를 신청 할 수 있게 된 날부터 60일이내에 소유권 보존등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 ㄱ/ㅖ약이 취소 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

2. 소유권이전 등기 신청의무

 

쌍무계약

 

계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약의 경우에는 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

편무계약

 

계약당사자는 일방만이 채무를 부담하는 계약의 경우에는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제되거나 무료인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

3. 미등기 전매 신의 등기 신청의무

 

1) 이전 등기를 할 수 있는 상태에서 전매한 경우

 

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기가 가능하게 된 후 그 부동산에 대하여 다시 제 3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제 3자와의 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제 되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다

 

2) 이전등기를 할 수 없는 상태에세 전매한 경우

 

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기가 가능하게 된 날이 도래하기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제 3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

4. 제재 

 

1) 등기 신청의무자가 상당한 사유 없이 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 지방세법상의 과세표준에 부동산 취득 표준세율 (조례로 세율을 달리 정하는 경우네는 그 세율)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 주거용하여 산출한 금액 (중과세에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2) 탈세 탈법을 목적으로 미등기 전매를 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 처한다.

 

구분	미등기 부동산 양도 시	소유권 이전등기 시	미등기 전매 시
기산일	등기가능 : 계약체결일 등기 불가능 : 등기신청가능일	쌍무계약 : 반대급부의 이행완료일 편무계액 : 계약의 효력 발생일	먼저체결된 계약의 이행완료일 또는 효력 발생일
신청기한	60일 이내 보존등기	60일 이내 이전등기	60일 이내 이전등기
제재	지방세법상의 과세표준에 부동산 취득 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하의 과태료		3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

 

계약서의 검인제도

 

1. 의의

 

1) 계약서의 검인제도라 함은 탈세와 투기를 방지하기 위하여 계약(집행력이 부여된 판결 및 이와 같은 판결과 동일한 효력이 있는 조서 등을 포함한다.)을 원인으로 부동산에 대한 소유권이전등기를 신청하는 때에는 계약서 (판결서등을 포함한다)에 시장 군수 구청장 등의 검인을 받은 계약서를 등기소에 제출하여야 하는 제도를 말한다

 

2) 검인계약서라 함은 시장 군수 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받은 계약서를 말한다

 

3) 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제 3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제 3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받아야 한다. 

 

3. 검인의 신청 필요 여부

 

검인은 계약이나 판결 등을 원인으로 토지 및 건축물에 대한 소유권이전에 관한 본등기를 신청 할 때 필요하다. 따라서 소유권이전등기를 요하는 경우라 하더라도 그 목적부동산이 입목 광업재단 공장재단인 경우에는 그 계약서에 검인을 받지 아니하며, 토지 및 건축물이라 하더라도 소유권이전과 관계없는 등기신천인 경우에는 검인을 받지 아니한다. 

 

매매계약서의 경우 본래는 검인 신청의 대상이지만, 다른 법률의 규정에 의하여 검인을 받은 것으로 보는 경우에는 검인을 받지 아니하다. 

 

3. 부동산 등기 특별조치법상 검인계약서의 필수적 기재사항

• 당사자
• 목적부동산
• 계약연원일
• 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
• 개업공인중개사가 있을 때에는 개업공인중개사
• 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 

 

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