농지의 임대차와 사용대차에 대해 알아보자!

농지의 임대차와 사용대차

농지소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. 임대차(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만을 말한다) 계약과 사용대차 (농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만을 말한다) 계약은 서면계약을 원칙으로 한다. 다만, 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장 군수 구청장이 농림축산 식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다.

 

• 국가나 지방자치단체의 소유 농지, 상속(유증을 포함한다)으로 소유하는 농지, 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 계속 소유하던 농지 등을 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
• 농지이용증진사업 시행게획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
• 질병, 징집, 취학 선거에 따른 공직취임, 그밖에 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 오지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
• 농지를 주말 체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말 체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
• 상속이나 이농자 등이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에게 위탁하여 임대하거 무상사용하게 하는 경우
• 다음의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
• 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 소유상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
• 농업경영을 한 후 이농한 사람이 소유상한을 초과하여 소유하고 있는 농지.
• 자격농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

임대차기간

1. 임대차기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다. 
2. 임대차기간을 정하지 아니하거나 위에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는 위에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 위에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.
3. 임대인은 질병, 징집 등 다음의 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차기간을 3년 미만으로 정할 수 있다.

• 질병, 징집, 취학의경우
• 선거에 의한 공직에 취임하는 경우
• 부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
• 교도소 구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
• 농업법인이 청산 중인 경우
• 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 허가 승인 등을 포함한다)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지 전용 목적사업에 착수하지 않은 경우

 

임대차 기간은 임대차 계약을 연장 또는 갱신거하나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용한다.

 

임대차 사용대차 계약방법과 확인

1. 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면 계약을 원칙으로 한다.
2. 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시 구 읍 면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도 받은 경우에는 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다.
3. 시구읍면장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추어 두고, 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다. 

임대차계약에 관한 조정 등

• 임대차계약의 당사자느 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 농지소재지를 관할하는 시장 군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청 할 수 있다.
• 시장 군수 또는 자치구구청장은 조정의 신청이 있으면 지체 없이 농지임대차조정위원회를 구성하여 조정절차를 개시하여야 한다. 
• 농지임대차조정위원회에서 작성한 조정안을 임대차계약 당사자가 수락한 때에는 이를 해당 임대츠이 당사자 간에 체결된 계약의 내용으로 본다
• 농지임대차조정위원회는 위원장 1명을 포함한 3명의 위원으로 구성하며, 위원장은 부시장 부군수 또는 자치구의 부구청장이 되고, 위원은 농업 농촌 및 식품 산업 기본법 제 15조에 따른 시 군 구 농업 농촌 및 식품산업정책심의회의 위원으로서 조정의 이해 당사자와 관련이 없는 사람 중에서 시장 군수 또는 자치지구청장이 위촉한다. 
• 농지 임대차 조정위원회의 구성 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

임대인 지위의 승계 

임대농지 양수인은 농지법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

 

거래예정금액

거래예정금액이란 개업 공인중개사가 중개 대상물의 거래가격을 합리적으로 추산하여 선정한 금액으로서, 이는 의뢰인이 제시하는 희망가액을 합리적으로 조정하여 거래계약이 체결되도록 유도하는 기준금액이라 볼 수 있다.

 

중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

거래예정금액에 따른 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역도 매수인 등 권리 취득의뢰인에게 설명하여야 한다. 

 

취득 관련 조세의 종류 및 세율

조세에 관하여는 원칙적으로 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에 대하여 권리를 취득함으로써 부담하여야 활 조세의 종류 및 세율에 관하여 개략적인 사항만 설명해주면 된다. 따라서 권리를 이전함으로써 부담하게 되는 양도소득세 등은 조사 확인할 의무사항은 아니다. 취득 관련 조세는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세 등이 있다. 

 

2023.01.15 - [분류 전체보기] - 부동산 이행강제금 알고 계시나요?

2023.01.05 - [분류 전체보기] - 상가 임대차 보호법의 적용대상과 그 이유는?

상가 임대차 보호법의 적용대상과 그 이유는?

부동산 이행강제금 알고 계시나요?