부동산 중개의 범위는 어떻게 될까요?

부동산 중개의 범위는 어떻게 될까요?

중개 실무의 의의에 대해 먼저 알아보도록 하겠습니다. 중개실무란 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받음으로써 중개행위의 목적인 거래당사자 간의 거래계약체결까지 거래 당사자에 대하여 행하는 일체의 업무를 말합니다. 

 

중개실무의 범위

 

중개실무의 범위는 중개의뢰를 받은 후부터 중개완성 (거래계약체결을 말한다) 까지의 중개의뢰인을 상대로 하는 중개활동을 말한다. 중개실무의 범위에 중개완성 시 개업공인중개사에게 주어진 의무에 해당하는 거래계약서작성, 중개 대상물 확인 설멸서의 작성 및 교부 등도 중개실무의 범위에 포함한다.

 

현실에서는 개업공인중개사는 중개가 완성된 이후 거래 당사자 간의 이행행위가 완료된 때 (잔금지급 및 등기이전서류의 교부) 중개보수를 지급받는 것이 관행으로 되어 있어서 개업공인중개사의 중개실무 범위에 이행행위까지 포함되고 있는 것으로 혼동할 수 있으나, 원칙적으로는 중개실무의 범위는 중개의뢰를 받은 후부터 중개완성 까지가 중개실무의 범위임을 유의해야한다. 따라서 중도금의 지금, 잔금의 지급, 소유권이전등기, 목적물의 이전 등 중개완성 후 거래당사자 간의 이행의 문제들은 중개실무에 해당하지 않는다. 

 

간단한 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

이행업무라 하더라도 거래계약을 알선한 개업공인중개사가 계약체결 후에도 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도와 같은 거래당사자의 행의 문제에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 개업공인중개사의 행위는 객관전 외형적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다 할것이다. 

 

중개실무의 과정

 

중개활동의 목적은 거래계약의 체결에 있으므로 그 목적을 효과적으로 달성하기 위해서는 일정한 절차를 표준화하고, 그에 따라 업무를 처리하는 것이 능률적이고 효과적이다. 개업공인중개삭 중개의뢰를 받아 중개행위를 수행하는 중개실무과정은 다음과 같다.

 

1. 중개의뢰의 접수

개업공인중개사의 중개활동은 중개의뢰인과 중개계약을 체결함으로써 시작된다. 이는 개업공인중개사가 의뢰인과 상담을 통하여 부동산의 매매, 임대차 등의 의뢰를 받아 자신의 중개의뢰접수대장 등에 기재하는 행위라 볼 수 있다.

 

2. 중개활동계획의 수립

부동산 중개 활동은 체계적이고 합리적인 계획을 수립하여야만 목표를 달성하기 용이하며 시행착오와 시간낭비를 줄일 수 있다. 

 

3. 중개대상물의 조사 확인 및 거래예정가격의 산정

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 때에는 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 권리관계에 관한 사항 등 확인 설명하여야 하는 사항을 조사 확인 하여야 한다. 중개대상물에 대한 조사 확인은 중개대상물 확인 설명서 작성의 근거가 될 뿐만 아니라 개업공인중개사의 손해배상책임의 근거가 되므로 성실하고 정확하게 조사하여야 한다.

 

4. 중개영업활동 (판매활동)

조사 확인한 것을 바닽으로 본격적인 중개활동에 들어가는 단계이다. 이 과정에서 개업공인중개사는 중개의로인의 심리를 잘 팔악하여 적절히 대응하는 것이 필요하므로 AIDA 원리 등을 이용하여야 한다.

 

5.거래계약의 체결

개업공인중개사의 중개로 거래 당사자 간에 거래에 대한 합의가 도출되어 거래계약이 체결된다. 거래계약이 체결되면 중개대상물 확인 설명서와 거래계약서를 작성하여 양 당사자에게 교부하여야 한다. 특히 거래계약서에는 거래 내용과 양 당사자와 관련된 내용 등을 명확하게 확인하여 기재하여야 한다. 

 

부동산중개계약

 

1. 중개대상물의 수집

 

중개대상물의 수집의 중요성

개업공인중개사의 중개활동에 있어 중개대상물의 수집은 중개업의 시작이며, 그 여하에 따라 중개업의 지속적 발전이 결정된다. 중개계약의 체결은 유효한 중개업무의 시작이다. 따라서유효한 중개계약이 없을 경우 중개가 완성되더라도 개업공인중개사는 중개보수를 청구할 수 없다. 

 

2. 유효한 중개대상물의 요건 

 

훌륭한 중개계약과 중개대상물은 반쯤 팔린 물건이다. 라는 미국 중개업계의 격언은 중개대상물의 야부가 중개활동 능률화에 미치는 영향이 얼마나 큰가를 말해준다. 유효한 중개계약이란 시세보다 상당히 저렴한 매도중개계약이나 역세권에 있는 상가 등의 수집이 이에 해당될 것이다. 

 

3. 중개대상물의 수집방법

 

1) 직접수집방법

직접수집방법이란 개업공인중개사가 직접 중개대상물의 권리자에게 접근하여 중개대상물의 중개의뢰를 받는것이다. 직접수집방법은 다음과 같다. 

 

개업피로연 및 사교활동을 통한 수집

관혼상제 등 참석을 통한 수집

호별 방물을 통한 수집

전화를 통한 수집

DM을 통한 수집

공지 공가 등의 조사

과거 고객과의 유대관계 강화를 통한 지속적인 수집

광고의 활용을 통한 수집

 

2) 간접 수집방법

간접수집방법이란 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 유력한 제 3자의 소개나 친지의 주선 등으로 중개대상물을 수집하는 방법을 말한다. 

 

부동산 경기와 중개수집

 

1) 하향시장의 경우

 

부동산경기가 하향일 경우 일반적으로 거래가 저조하고, 가격 상승은 둔화 보합되거나 하락하는 것이 특징이다. 따라서 매수의뢰보다는 매도의뢰가 많다. 따라서 매도의뢰보다는 매수의뢰 수집에 중점을 두어야 한다.

 

2) 상향시장의 경우

상향시장의 경우 부동산의 수요가 증대하고 가격도 상승하게 된다. 이것은 일반적으로 수요의 증대로 인한 공급부족으로 나타나는 현상이므로, 개업공인중개사는 매도물건이나 임대물건 수집에 중점을 두어야 한다.