임대차계약 우선 변제권과 최우선 변제권이 헷갈린다면?

우선 변제권과 최우선 변제권

우선변제권의 보장에 대해 먼저 알아보도록 하겠습니다. 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

그렇다면 이 우선변제권의 행사요건은 어떻게 될까요?

1. 임차인은 배당요구의 종기까지 배당을 요구하여야 배당에 참가할 수 있다. 
2. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 배당받을 수 없다.
3. 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청 할 수 있다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인 또는 우선반제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 우선반제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. 

4. 임차인의 경매 신청권 보장
임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.

최우선변제권에 대해 알아보겠습니다

1. 최우선 변제권이란
소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 선순위 담보 물권자나 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 

2. 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액 (임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제 14조의 2에 따른 상가건물 임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 

3. 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물가액의 2분의 1일 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. 

최우선 변제권의 적용 범위는 어떻게 되나요?
현재 최우선 변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금액의 범위는 다음과 같다. 

- 서울특별시 6천 500만원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시는 제외한다) : 5천 500만원
- 광역시 (수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한닫), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천 800만원
그 밖의 지역  : 3천만원

최우선 변제를 받을 보증금의 범위

현재 보증금 중에서 최우선변제를 받을 수 있는 보증금액의 범위는 다음과 같다. 

- 서울특별시 : 2천 200만원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시는 제외) : 1천 900만원
- 광역시 (수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역게 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 300만원
그 밖의 지역 : 1천만원

임차권 등기명령이란?

1. 임차권 등기 명령의 신청

1) 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시 군 법원에 임차권등기명령을 신청 할 수 있다. 임차권 등기명령을 신청할 때에는 다음의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권 등기의 원인이 된 사실을 소명 해야한다. 

1. 신청 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물 (임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권 등기의 원인이 된 사실 (임차인이 제 3조 제 1항에 따른 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우네는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원 규칙으로 정하는 사항

임차권 등기 명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 

임차권 등기명령의 효력

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 확정일자일에 의한 우선 변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선 변제권이 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건을 상실 하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물 (임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 의한 우선변제 (최우선변제)를 받을 권리가 없다. 그러나 확정일자일에 의한 우선변제는 받을 권리가 있다. 

금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권 등기명령을 신청 할 수 있다. 

임대차 등기의 효력
상가임대차 등기의 효력에 관하여는 주택임차권등기명령에 따른 임차권 등기 규정을 준용한다. 
임차인이 대항력이나 우선변게권을 갖추고 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우네는 신청서에 다음의 사하을 저겅야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면 (임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부해야 한다. 

1) 사업자등록을 신청한 날
2) 임차건물을 점유한날
3) 임대차계약서상의 확정일자를 받은날

이상입니다.