꼭 알아야 하는 주택임대차 보호법

주택임대차 보호법

주택임대차 보호법의 제정 목적먼저 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차 보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 인정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하여 제정되어 1981년 3월 5일부터 시행되고 있습니다. 

주택임대차 보호법의 성격은?

1. 편면적 강행규정
주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서 주택임대차 보허법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한것은 그 효력이 없습니다.

2. 민법의 특별법
주택임대차보호법은 임대차에 관하여 민법의 특별법이므로 주택의 임대차에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정에 우선하여 주택임대차 보호법이 적용된다. 

그렇다면 주택임대차 보호법이 적용되는 경우는 어떤 경우가 있을지 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주택임대차 보호법이 적용되는 경우

1) 인적 범위
주택임대차보호법은 주택의 임차인이 자연인인 경우에 적용되는 것이 원칙이다. 다만, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사인 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 법인이 대항력을 취득합니다. 또한 중소기업기본법에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용 으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 법인이 대항력을 취득한다. 

2) 물건의 범위

주책임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되는 것이 원칙이다. 주거용 건물인지의 여부는 공부상 만을 기준으로 하는것이 아니라 임대차계약 당시 실제 사용용도를 기준으로 판단한다. 주택임대차보호법이 적용되는 경우는 다음과 같다. 

 

• 주거용건물의 전부 또는일부의 임대차
• 비주거용 건물이더라도 임대인의 동희하에 주거용으로 개조한 경우
• 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우
• 등기하지 아니한 주택의 전세계약
• 가건물이나 무허가주택의 임대차 계약
• 명의신탁자와의 주택임대차계약
• 주택의 공유자 중 일부인과의 주택 임대차계약
• 한국토지주택공사 및 지방공사가 주택을 임차한 경우
• 중소기업기본법 제 2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우

 

2. 주택임대차 보호법이 적용되지 않는 경우는 어떤게 있을까요?

주택임대차 보호법은 임차인이 법인이거나 법인의 직원 명의로 임차한 경우네는 적용되지 아니하며, 비주거용 건물의 전부 또는 ㅇ리부를 임차한 경우에도 적용되지 아니한다.

존속 기간의 보장
임대차의 존속기간
주택임차자는 그 기간의 정함이 없거나 그 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.
임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 임대차계약기간이 종료되기 전이라도 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금 전액이 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 

2. 계약의 묵시적 갱신 (법정갱신)

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 경우 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연제하거나 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우네는 법정갱신을 적용하지 아니한다. 

법정갱신이 되었더라도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. 이러한 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 

3. 계약갱신요구권 등 

1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 겨우 정다한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

아래 사유는 임대인의 계약갱신 거절 사유입니다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는경우

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 범위에서 증감할 수 있다.