전세사기 이제 그만! 임차인의 대항력이 있습니다!

임차인의 대항력

대항력이란 임차주택이 매매, 경매 등으로 인하여 다른 사람에게 양도되더라도 양수인에 대하여 임차권의 효력을 주장 할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 임차인은 양수인에게도 자신의 임차권을 주장하여 임대기간이 종료 될때까지 거주할 수 있고, 임대차기간이 만료되더라도 임차보증금 전액을 반활받을 때까지 집을 비워지지 않을 수 있는 권리가 있다.

 

대항력의 발생요건과 발생일은 언제일까요?

 

1) 대항요건

주택임차인은 대항요건으로 주택의 인도와 전입신고를 하여야 한다. 전입신고를 한 때에난 주민등록을 한 것으로 본다 

 

APT, 연립주택 다세대 주택 등 공동주택의 경우 동 호수를 표시하지 않고, 지번만 신고하여 주민등록을 옮겼다면 대항력을 취득하지 못한다. 

 

다가구용 단독주택의 임차인은 전입신고 시 주택의 지번만을 정확하게 기재하면 이로써 대항력을 취득하며, 건물의 호수를 정확히 기재하지 않아도 대항력을 취득할 수 있다. 

 

그러나 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으오 기존채권을 우선변제받을 목적으로 주책임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서 대항력을 취득한 것처럼 외관을 마들엇을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다. 

 

2) 대항력 발생일은 언제 일까요?

 

주택임차인은 임대차등기가 없는 경우에도 대항요건을 갖추면 그 다음날 0시부터 제 3자에 대해서도 대항력을 갖게 된다. 주택임차인의 대항력을 발생과 등기된 권리의 순위는 대항력 발생일과 등기일을 기준으로 한다. 따라서 대항요건을 갖춘 날과 등기일이 같은 경우에는 등기가 우선하지만, 대항력 발생일과 등기일이 같은 경우에는 임차인의 대항력이 우선한다. 

 

* 주택임대차등기

주택임대차등기의 효력에 관하여는 주택의 인도와 주민등록을 한 경우를 준용한다. 등기는 등기한 그때부터 제 3자에게 효력이 있다.

 

3. 대항력의 유지

 

1) 주민등록 및 주택의 점유는 대항력 취득 시뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서 계속 대항요건이 존속하고 있어야한다. 따라서 주민등록을 주택 소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전 시에 대항력을 상실하며, 다시 원래의 주소지로 재 전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다. 

 

2) 대항력을 취득한 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서, 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받았다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다. 

 

4. 임차보증금의 승계

 

임차주책의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자 (상속 경매등으로 임차물의 소유권을 취득한 자를 포함한다.)는 임대인의 지위를 승꼐한 것으로 본다. 따라서 주택임대차 계약기간 중에는 그 주택이 제 3자에게 양도된 경우 임차인과 종전 임대인과의 임대차관계는 소멸하는 것이고, 양수인이 전 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임대차계약이 중료되는 경우 그 보증금은 양수인에게 청구하여야 한다.

 

5. 대항요건을 갖춘 임차권의 한계

 

1) 임차인이 대항요건을 갖추었다고 하더라도 임차인이 대항력을 갖추기 전에 이미 설정된 선순위 담보물권 등이 있는 경우에는 선순위 담보물권 등 에 대해서는 대항할 수 없다.

 

2) 대항력을 갖춘 후에 임차물에 대하여 저당권 등기가 경료 되었고, 그 후 임차보증금을 증액한 경우 그 증액부분은 저당권자에게는 대할 할 수 없다. 

 

6. 보증금의 회수

 

임차인이 임차주택에 대하여 보증금 반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사 진행법에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.

 

대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경애 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리지나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

 

대항력이란 임차주택이 매매, 경매 등으로 인하여 다른 사람에게 양도되더라도 양수인에 대하여 임차권의 효력을 주장 할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 임차인은 양수인에게도 자신의 임차권을 주장하여 임대기간이 종료 될때까지 거주할 수 있고, 임대차기간이 만료되더라도 임차보증금 전액을 반활받을 때까지 집을 비워지지 않을 수 있는 권리가 있다.

대항력의 발생요건과 발생일은 언제일까요?

1) 대항요건

주택임차인은 대항요건으로 주택의 인도와 전입신고를 하여야 한다. 전입신고를 한 때에난 주민등록을 한 것으로 본다 

 APT, 연립주택 다세대 주택 등 공동주택의 경우 동 호수를 표시하지 않고, 지번만 신고하여 주민등록을 옮겼다면 대항력을 취득하지 못한다. 

다가구용 단독주택의 임차인은 전입신고 시 주택의 지번만을 정확하게 기재하면 이로써 대항력을 취득하며, 건물의 호수를 정확히 기재하지 않아도 대항력을 취득할 수 있다. 

그러나 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으오 기존채권을 우선변제받을 목적으로 주책임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다. 

2) 대항력 발생일은 언제 일까요?

주택임차인은 임대차등기가 없는 경우에도 대항요건을 갖추면 그 다음날 0시부터 제 3자에 대해서도 대항력을 갖게 된다. 주택임차인의 대항력을 발생과 등기된 권리의 순위는 대항력 발생일과 등기일을 기준으로 한다. 따라서 대항요건을 갖춘 날과 등기일이 같은 경우에는 등기가 우선하지만, 대항력 발생일과 등기일이 같은 경우에는 임차인의 대항력이 우선한다. 

* 주택임대차등기

주택임대차등기의 효력에 관하여는 주택의 인도와 주민등록을 한 경우를 준용한다. 등기는 등기한 그때부터 제 3자에게 효력이 있다.

3. 대항력의 유지

1) 주민등록 및 주택의 점유는 대항력 취득 시뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서 계속 대항요건이 존속하고 있어야한다. 따라서 주민등록을 주택 소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전 시에 대항력을 상실하며, 다시 원래의 주소지로 재 전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다. 

2) 대항력을 취득한 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서, 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받았다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다. 

4. 임차보증금의 승계

임차주책의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자 (상속 경매등으로 임차물의 소유권을 취득한 자를 포함한다.)는 임대인의 지위를 승꼐한 것으로 본다. 따라서 주택임대차 게약기간 중에는 그 주책이 제 3자에게 양도된 경우 임차인과 종전 임대인과의 임대차관계는 소멸하는 것이고, 양수인이 전 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임대차계약이 중료되는 경우 그 보증금은 양수인에게 청구하여야 한다.

5. 대항요건을 갖춘 임차권의 한계

1) 임차인이 대항요건을 갖추었다고 하더라도 임차인이 대항력을 갖추기 전에 이미 설정된 선순위 담보물권 등이 있는 경우에는 선순위 담보물권 등 에 대해서는 대항할 수 없다.

2) 대항력을 갖춘 후에 임차물에 대하여 저당권 등기가 경료 되었고, 그 후 임차보증금을 증액한 경우 그 증액부분은 저당권자에게는 대할 할 수 없다. 

6. 보증금의 회수

임차인이 임차주택에 대하여 보증금 반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사 진행법에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.

대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경애 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리지나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 위에 따른 보증금을 받을 수 없다. 

우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면, 해당 소송이 끝날때가지 이의가 신청된 범위에서는 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보응금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 

확정일자인 제도 (우선변제권)

확정일자인 제도란 임차인이 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매 되었을 경우에 경락된 금액에서 후순쉬권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이 경우 확정일자인은 경매신청기입등기 후에 받았더라도 인정된다. 계약갱싱으로 보증금이 인상된 경우에는 다시 확정일자를 받아야 인상된 보증금에 대하여도 우선변제권을 주장할 수 있다.