부동산 경매 절차 - 법원 매각 실시에 대해서

부동산 경매 절차 법원 매각 실시에 대해서

먼저 경매 참여자격 유무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

매수신청을 할 수 없는 자	매수신청을 할 수 있는 자
채무자, 소유자 (강제경매의 경우)	채권자
재매각에 있어서의 전 매수인	담보권자
매각절차에 관여한 집행관 및 그 친족, 매각 부동산을 평가한 감정인 및 그 친족	제3취득자
	채무자의 가족
	물상보증인 (임의경매)

• 입찰에 참가하는 자는 법원에서 정한 최저매각가경의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하여야 한다.
• 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정한다.
• 허가할 매수가격의 신고가 있는 때에는 입찰참가가 중에서 가장 높은 금액을 매수신고한 자를 최고가 매수신고인으로 공지한다. 그 외 나머지 참가자들에게는 보증금을 돌려준다. 나머지 입찰참가자들은 최고가 매수신고인이 나중에 잔금을 납부하지 아니할 경우 해당 경매부동산을 대신 매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이를 차순위 매수신고라 한다. 그러나 차순위 매수신고는 최고가 매수신고금액 에서 입찰 보증금을 공제한 금액보다 높은 금액으로 매수신고한 자만 할 수 있다.
• 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 마감된 때에는 (경매참가인이 없는 경우 등을 말한다) 집행법원은 종전의 최저매각가격을 상당히 저감하여 (종전 최저매각가격의 30% 범위 내) 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시하게 된다. 

(저감율 적용 : 경매기일에 유찰로 인하여 다시 경매를 진행하는 때에는 종전의 최저매각가격보다 감액하는 비율을 저감률이라한다. 저감률의 적용은 경매기일에 경매참가자가 없는 등 허가할 매수신고인이 없어서 새로운 날짜를 지정하여 다시 경매를 하는 경우 (이를 '새매각'이라 한다)에 한아여 저감률을 적용하며, 이 경우 저감률은 종전의 최저매각가격의 30%  범위 내에서 법원의 직권으로 정한다. 

 

매각의 허가 불허가 결정

• 매각이 있은 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허가 불허가결정을 한다. 경매목적물이 농지법 상의 농지인 경우에는 매각의 허가 불허가 결정일까지 농지취득자격증명원을 제출하여야 한다. 매각의 허가 불허가결정일까지 농지취득자격증명원을 제출하지 아니한 경우에는 매각의 불허가 결정을 하게된다. 매수인은 매각허가결정이 승인된 후에는 매각 부동산의 관리명령을 신청 할 수 있다. 
• 법원은 매각을 허가하지 아니할 경우 규정에 따라 다시 매각을 명하는 때에는 직원으로 새매각기일을 정한다. 
• 법원의 매각 허가 불허가 결정에 대하여 이해관계인은 항고할 수 있다. 매각허가 결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장만을 제출한 경우에는 항고장을 제출한 날 부터 10일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 대당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각된 경우네는 공탁한 공탁금 전부 몰수된다. 그러나 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 한고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 100분의 12 (민사집행 규칙 제 75조)의 이율에 의한 금액에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없다. 몰수한 금원에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 된다. 

매각 대금의 납부

 

• 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지하고, 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다. 매각대금이란 매수가격에서 보증금을 제외한 금액 (잔금)을 말한다. 매각대금은 일시에 납부하여야 한다. 
• 최고가 매수신고인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부 할 수 있다. 
• 납부할 금액은 매각가격에서 입찰보증금으로 제공한 금액 (현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액이된다.
• 만일, 채권자가 최고가 매수신고인인 경우에는 채권자는 자기가 납부해야 할 대금에서 배당받을 금액을 공제하겠다는 상계신청을 할 수 있다. 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 한다. 
• 최고가 매수신고인은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다. 최고가 매수신고인이 지정한 기일까지 잔금을 완납하지 아니한 경우에는 종전의 매각조건대로 재매각을 명하게 된다
• 그러나 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그 자에 대해아 매각의 허가 불허가를 결정하게 되고 차순위 매수신고인이 대금을 완납하면 그가 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다. 차순위 매수신고인도 지정한 기일까지 잔금을 완납하지 아니한 경우에는 종전의 매각조건대로 재매각을 명하게 된다. 
• 재매각을 실시할 경우에는 종전에 정한 최저매각가격을 적용한다. 재매각 절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. 글거나 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 나머지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원 규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자 및 재매각 절차비용을 지급한 때에는 법원은 재매각 절차를 취소하여야 한다. 대금을 납부한 자는 매각의 목적인 권리를 취득한다. 

새매각과 재매각

1. 새매각은 지정된 매각기일에 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않아 다시 새로운 기일을 정하여 실시하는 매각이다. 유찰, 매각의 불허가 결정으로 다시 진행되는 매각을 말한다. 

 

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